L'URBANISME COMMERCIAL
SOMMAIRE
I. LES ACTUERS DE L'URBANISME COMMERCIAL
INTRODUCTION
L'urbanisme commercial est définie comme étant la science de l'aménagement des villes, dans le but d'améliorer et de contrôler l'équipement et le développement des centres-villes et de la périphérie.
Il s'agit d'adapter le commerce aux conditions de vie créées par la fixation des populations en dehors des villes, qui résulte de :
- L'évolution des conditions de vie :
- Développement de l'automobile : déplacements de populations
- Nouvelle organisation familiale (les femmes travaillent de plus en plus et centralisent leurs achats. Elles allient " courses " et " lèche-vitrines " dans les centres commerciaux ).
- Urbanisation croissante :
- Engagement des centres-villes : prix des m˛ très élevé : accroissement des populations en périphérie. De même, les distributeurs sont obligés de s'implanter dans les zones suburbaines car les terrains y sont disponibles et à des prix raisonnables.
I. LES ACTEURS DE L'URBANISME COMMERCIAL
a) Les municipalités
Objectif : Développer leur ville : attirer les commerces, faire plus de CA, augmenter les rentrées fiscales, améliorer le bien être, l'accueil, entretenir le patrimoine, favoriser l'emploie.
b) Les commerçants
- Le petit commerce : facilité l'accès aux clients, le parking, maintenir un accueil plus personnalisé.
- La grande distribution : faire du débit, augmenter les flux de clientèle.
c) Les promoteurs immobiliers
Construire les centres commerciaux, rénover le centre-ville.
Objectifs : Construire un maximum, obtenir des permis de construire.
d) Les consommateurs
Obtenir le meilleur rapport qualité/prix dans des conditions d'achats optimum : heures d'ouvertures, proximité, accès, service…
II. LES BESOINS A SATISFAIRE
- Eviter une désertification du centre-ville,
- Equiper la périphérie en construction commerciales suffisantes,
- La qualité de vie en centre-ville et en banlieue, tout en s'adaptant à l'évolution socio-démographique et au comportement d'achat du client (vieillissement de la population, famille monoparentale, travail des femmes, les jeunes de + en + longtemps chez les parents, les études + longues).
III. LES CENTRES COMMERCIAUX
C'est un groupement de commerce indépendant, indépendant-associé et du commerce intégré, avec une ou deux locomotives (GMS, GSS) ; soit en centre-ville, soit en périphérie.
a) Les différents types
1- Les centres commerciaux locaux
C'est un petit centre commercial (- de 10 000 m˛), une seule locomotive (plutôt un super) et environ 20 commerçants.
2- Les centres commerciaux moyens
Entre 10 000 et 50 000 m˛, environ 50 magasins.
Actuellement il y en a environ 200 en France.
Ex : GALAXY à Porte d'Italie
3- Les grands centres commerciaux
Ils sont soit de périphérie ou de centre-ville et font + de 50 000 m˛, avec la plupart du temps deux locomotives.
Ex : Créteil-Soleil, Belle Epine, Les 4 Temps …
Ils sont quelquefois appelés Centre Commercial Régional.
b) Le mode de fonctionnement
- Etude de zone de chalandise pour déterminer un CA potentiel,
- Les promoteurs cherchent de terrains constructibles,
- Ils demandent les autorisations auprès des municipalités (permis de construire), la viabilité (eau, gaz, électricité),
- Ils recherchent des locomotives,
- Ensuite c'est la phase de commercialisation du centre-commercial (il faut trouver des occupants, ils sont toujours locataires),
- On crée une société de gestion du centre commercial,
- Il faut animer le centre : musique, antiquaire, exposition, communication, concept …,
Le coût de l'implantation et de l'installation est très chère pour les commerçants. On leur facture l'installation au m˛ (varie entre 2 000 et 6 000 F du m˛ annuel), les frais d'entretien, de surveillance, de sécurité du centre, les frais de communication du centre et une animation permanente.
Un centre commercial est rentable, mais pas avant 5 années d'activité.
IV. LES RUE PIETONNES
Ce sont les rues du centre-ville aménagées pour recevoir la clientèle dans les meilleures conditions possibles, afin d'équilibrer le commerce de périphérie. En France, il y a environ 1 200 rues piétonnes.
Les règlements de fonctionnement :
Il faut créer une association de commerçants : pour l'aménagement d'un parking, d'horaires pour les livraisons, pour organiser le sens de circulation, les espaces piétonnier (bancs, fleurs, éclairages, fontaines, espaces verts …), une vie commune entre les commerçants sous la forme d'animation (jeu concours, concours de vitrine …).
V. LA LEGISLATION
Elle existe pour contrôler, équilibrer et mettre en place l'urbanisme commercial des villes : il y a, entre autre, la Loi Royer de 1973, la Loi Doubin de 1989,la Loi Sapin de 1992 et la Loi Raffarin de 1996.
La Loi Royer a instauré une procédure préalable pour les créations, les transformations des centres commerciaux ou de magasins de détails :
- de + de 1 500 m˛ pour les villes de + de 40 000 habitants
- de + de 1 000 m˛ pour les villes de – de 40 000 habitants
Demande à adresser au préfet ou au secrétariat de la CDUC (Commission Départementale d'Urbanisme Commercial) composée de 20 membres (9 élus locaux, 9 représentants de activités commerciales et artisanales, 2 représentants de consommateurs).
La CDUC a 3 mois pour prendre sa décision et celle-ci se fait par vote secret. En cas de refus, un recours est possible (dans les 2 mois) auprès de la CNUC (Commission Nationale d'Urbanisme Commercial) qui émet un avis sur le dossier. Mais c'est le Ministre du commerce et de l'Artisanat qui prend la décision finale dans un délai de 3 mois.
La Loi Doubin amende la Loi Royer. Elle modifie la précédente au niveau :
- De la surface et prend en compte les surfaces consacrées aux stations-service, aux jardins…
- De la CDUC avec la mise en place d'un vote public (pour + de transparence)
- Création d'observatoires départementaux (pour établir un inventaire de l'existant commercial).
La Loi Sapin sur la prévention de la corruption et la transparence de la vie économique propose un volet sur l'urbanisme commercial. Les principales modifications portent sur :
- La CDUC devient CDEC 'Commission Départementale d'Equipement Commercial) elle est composée de 7 membres (maires de la communes d'implantation, et de 2 des communes les plus peuplées de l'arrondissement, le conseiller général du canton, le président de la CCI, de la chambre des métiers, un représentant des associations des consommateurs).
- Le vote se fait à main levée
- La CDEC statue en fonction de certains critères (zone de chalandise concernée, offre et demande globale pour chaque secteur d'activité, la densité de l'équipement commercial, la nécessité d'une concurrence suffisante au sein de chaque forme de commerce…).
- La CNUC devient la CNEC composée de 7 membres nommés pour une durée de 3 ans. Ce sont des hauts fonctionnaires (membres de la cour des comptes, du conseil d'état…).
Dans le but de maîtriser le paysage commercial et de préserver l'emploi, le ministre du commerce et de l'artisanat, Jean-Pierre Raffarin, a mis en place un dispositif réformant la Loi Royer.
Les principales dispositions :
- Abaissement des seuils d'autorisation pour les créations. Seuil unique 300 m˛ pour le commerce de détails.
- Contrôle lors d'un changement d'activité à partir de 300 m˛ pour le commerce alimentaire et 2 000 m˛ pour le commerce non alimentaire.
- Pour les projets supérieurs à 6 000 m˛, enquête d'utilité publique.
- La composition des CDEC est révisée : 6 membres au lieu de 7 (soit 3 élus, 2 professionnels et 1 consommateur), ainsi que la composition de la CNEC qui comprend 8 membres au lieu de7.
- Les délais d'instruction des dossiers sont allongés et protés à 4 mois.
Effets pervers de la législations :
- Pots de vin : achat de municipalité, corruption,
- Ouverture des supers à 299 m˛,
- Concentration entre enseignes (rachat) : Auchan et Mammouth.
CONCLUSION
L'urbanisme commercial permet aux entreprises de se partager le marché, et aux consommateurs d'obtenir un meilleure service, un meilleur choix. La législation empêche l'augmentation de projet incohérent, mais surtout maintenant elle limite très fortement les ouvertures des grandes surfaces.
Néanmoins, le petit commerce et les commerçants doivent faire preuve d'originalité pour faire face à la concurrence des centres commerciaux.